眼看，2018剩下最后一个月，每一个在工作上劳动的人们，大多数都在奋力的充斥着年末业绩，同时也正是为了自己个人的美好生活，在不停的奋斗。
这种现状对于房地产行业也是不例外的，今年有很多房地产企业而言，“回本”的心更是愈加浓烈了。
其次，目前还是房企还债的高峰时期，虽说2018年只有一个月了，但是根据Wind的数据统计，中国房企在接下来的一个月左右的时间内，总共需要偿还债务金额达到了526.7亿元。除此之外，在境外融资的债务规模也有近百亿元到了偿还期，要是往年的楼市行情，对于很多头部房企来说这点债务都不足以挂齿。

在这样的危机下，容易引发“灰犀牛”危机。

什么是“灰犀牛”？
灰犀牛并非严谨的学术概念，而是对概率大、冲击力强的风险的贴切比喻，代指没能及时阻止本来有能力、有机会阻止的灾难。灰犀牛体型巨大，本不该被忽视，但正因为其貌似愚笨粗拙，才让大家低估了它的风险，疏于防范。

银行强化贷后追踪
根据央行11月初发布的《中国金融稳定报告(2018)》，2017年住户部门消费贷款同比增幅为25.8%，这项数据的玄机在于，一方面个人住房贷款余额同比增速降至22.2%，另一方面则是短期消费贷款同比增速狂飙至37.9%。央行称，部分购房者利用消费贷等产品规避首付比的限制。
展望2019年，全球经济和金融市场仍存在较大不确定性，一些“灰犀牛”性质的金融风险可能仍将释放，但中国经济体量大、市场大、韧性强等基本态势没有变，可以预期的是，2019年中国宏观经济金融政策的前瞻性、灵活性进一步提高，协调性、有效性进一步增强，体制机制性风险将会逐步得到平稳治理和化解，中国宏观经济和金融体系的稳健性将会进一步提高，金融稳定运行的基础将会更加稳固。总体看，国内经济金融风险可控，不会发生系统性风险。
据报道了解，部分购房者通过挪用消费贷为购房加杠杆，加剧了家庭债务，而银行已经盯上此类行为，实操中，在贷后会多穿透几层看是否流向房地产。
业内人士表示，近年来居民购房过快加杠杆的现象已经引发监管部门的高度关注，预计楼市调控政策以及相关信贷政策从严态势难以改变。

城镇化是杠杆率上升的因素
购房贷款是中国居民部门加杠杆最重要的推动力，而非城镇人口向城市的转移拉动对城市住宅的需求，构成了城镇化与居民部门杠杆率之间的联系。改革开放以来，中国的城镇化发展取得了长足进步，但从国际经验与政策目标来看，未来十年左右中国城镇化率仍有望快速上升、增加1.6亿城镇人口。
据了解，美国城镇化率变动对房地产销售、价格、景气预期都有一定的领先关系。而房地产销售与居民部门杠杆水平之间则有着明显的正相关，领先约两年。中国与美国居民债务受城镇化和房地产市场的影响，其相似点主要在于房贷占总债务一半以上，房地产市场走势和房贷直接影响居民部门的负债水平。
要知道，制约未来城镇化率提高的因素可能在于人口自然增长率的下降，因此我们假设基准情形中预测期内中国的城镇化率年均增长1.0个百分点，低于近几年每年的城镇化率增量。在基准情形的基础上，构建了高杠杆、低增长、慢城镇化、线性达标几种情形作为预测参照。

房贷利率整体未回落
楼市降温之下，有媒体近日报道称，部分城市房贷利率有下调迹象，这被视为房贷政策松动的信号。不过，根据融360大数据研究院发布的《2018年10月中国房贷市场报告》，10月全国房贷利率方面，首套房及二套房贷款利率平均值保持上升，涨幅持平上月。
该报告显示，一线城市及二线城市利率中出现部分银行房贷利率高位回落的情况，但总体利率水平保持平稳，未来出现房贷利率大面积回落的可能性不大。
上述报告数据也显示，10月全国首套房贷款平均利率为5.71%，相当于基准利率1.165倍，环比9月上升0.18%，涨幅保持较低水平。在全国35个城市533家银行中，出现首套房贷款利率下调的银行数量为19家，较上月增加16家，但回调的幅度一般在5个百分点左右，利率仍维持在基准上浮15%至20%的水平。
业界人士分析认为，虽然少数银行存在高位回调，但目前整体趋势稳定，未来继续出现大面积回调利率的可能性较小，政策框架内房贷市场的治理仍趋严。
根据历史数据来看，假设房贷在居民债务中占比55%，测算居民部门杠杆率可能达到的潜在水平。基准情形中城镇化率在2029年达到70%，居民部门杠杆率上升至78.5%，相当于美国在2002、2016年的水平。在高杠杆情形中，居民部门杠杆率在2027年就可能超过美国次贷危机前的峰值，城镇化率达到70%时进一步攀升至111.5%。
在慢城镇化情形中，居民部门杠杆率在2032年达到70%，同期居民部门杠杆率达到78.7%，与基准情形达标时基本一致。慢城镇化情形中城镇化达标时间超出了政策底线，出现的概率较低。在线性达标情形中，居民部门杠杆率在2030年达到70%，同期居民部门杠杆率达到77.2%，相比基准情形达标时更低。
综上所述，相比经济增速减慢，购房杠杆过高可能是引发更严重系统性风险的“灰犀牛”。如果政策为了应对经济下行压力而放松房地产，也有必要严防居民购房杠杆过高，不应盲目降低首付比例要求以刺激住房销售，同时也应当强化监管以避免购房者通过首付贷等影子银行业务违规加杠杆。

所以，合意的城镇化路径可能介于基准情形和线性达标情形之间，从而在经济社会发展与防范债务风险之间实现平衡。